نظر مشورتي 7/99/1320 مورخ 1399/09/25 اداره كل حقوقي قوه قضائيه - در خصوص (1)قرارداد پيش فروش ساختمان، انتقال عرصه ملك به غير بدون اذن پيش خريداران مي تواند از مصاديق فروش مال غير محسوب شود (2)- اگر پس از پيش فروش آپارتمان ها، پيش فروشنده نسبت به اقاله قرارداد خريد زمين با يد ماقبل اقدام كتد، استرداد مورد معامله، مانند تلف مورد معامله (تلف حكمي) است و پيش فروشنده مكلف است قيمت مورد معامله را مسترد كند (3)- اقاله معامله زمين، بزه انتقال مال غير محسوب نمي شود.

استعلام : آقاي «الف» پس از خريد يك قطعه زمين از آقاي «ب»، به منظور ساخت تعدادي واحد مسكوني در اين زمين، اقدام به پيش فروش واحدها مي كند؛ ليكن قبل از هر گونه عمليات ساختماني، زمين مورد نظر را به شخص ثالث مي فروشد. آيا اين اقدام «الف» انتقال مال غير محسوب مي شود؟ به عبارت ديگر، آيا پيش خريداران واحدها در اين حالت مالك عرصه نيز تلقي مي شوند؟ 2- چنانچه آقاي «الف» پس از خريد زمين از آقاي «ب» و تنظيم قراردادهاي پيش فروش واحدها با افراد پيش خريدار، معامله خود با «ب» را اقاله كند، آيا اين اقدام نيز انتقال مال غير محسوب مي شود يا بزه ديگري است و يا جرم نيست؟ به عبارت ديگر، همان طور كه انتقال مال غير در قالب بيع، صلح، هبه و ... تحقق مي يابد، آيا در قالب اقاله يا فسخ نيز قابل تحقق است؟ چنانچه پاسخ مثبت باشد، آيا اقدام «الف» در پيش فروش ساختمان به معناي تلف حكمي عرصه نيز مي باشد كه گفته شود در چنين جائي اقاله با استرداد اصل مبيع اساساً تحقق نمي يابد و در تحقق جرم و اركان آن اثرگذار خواهد بود؟ نظريه مشورتي اداره كل حقوقي قوه قضاييه : 1- اولاً، قرارداد پيش فروش ساختمان كه بدون سند رسمي و به صورت عادي منعقد شده است، بر اساس ماده 10 قانون مدني، معتبر و لازم الاجرا مي باشد و عدم تنظيم آن به صورت رسمي و پيش بيني ضمانت اجراي كيفري براي عدم تنظيم سند رسمي در قانون پيش فروش ساختمان مصوب 1389 موجب بطلان…