بخشنامه سازمان امور مالياتي كشور در خصوص ابلاغ الگوي جديد ضوابط تعيين ارزش اجاري املاك

الگوي ضوابط اجرايي ارزش اجاري املاك در راستاي شفاف سازي، ساده سازي و يكسان نمودن ضوابط محاسبه ماليات بر درآمد اجاره املاك در كشور و با هدف رفع برخي از مشكلات اجرايي الگوي قبل، طراحي شده است و ادارات امور مالياتي ضمن رعايت كامل الگوي مذكور مي توانند متناسب با شرايط و موقعيت جغرافيايي و وضعيت اقتصادي مناطق تحت پوشش، صرفاً نصاب ها و نرخ هاي مندرج در الگوي مذكور را تعديل نمايند.

با عنايت به عدم پيش بيني حكم خاص در اصلاحيه قانون ماليات هاي مستقيم (مصوب ۳۱ /۴ /۱۳۹۴) براي اصلاح مواردي كه ارزش اجاري املاك مشابه تعيين شده در اجراي مقررات ماده ۵۴ قانون مذكور با واقعيت همخواني ندارد، امكان بازبيني و اصلاح ضوابط اجرايي ارزش اجاري املاك و جداول آن (مشابه مقررات تبصره يك ماده ۶۴ قانون در مورد ارزش معاملاتي املاك) پس از تعيين و ابلاغ ارزش اجاري املاك عملكرد هر سال توسط ادارات امور مالياتي وجود ندارد. در اين رابطه ادارات امور مالياتي مي بايست با بهره گيري از ظرفيت قانوني مقرر در تبصره هاي ۲ و ۳ ماده ۵۴ قانون، نسبت به تعيين درآمد اجاره واقعي اقدام و نهايت دقت لازم را در تعيين ارزش اجاري املاك صورت دهند. همچنين ادارات كل موظفند قبل از تعيين ارزش اجاري املاك مشابه در ادارات تابعه با تشكيل كارگروه هاي تخصصي املاك در مركز، نسبت به بررسي تصميمات ادارات تابعه از حيث رعايت قوانين و مقررات و ميزان ارزش هاي اجاري تعيين شده (بر اساس معيارهايي از قبيل سطح توسعه يافتگي، استقرار در شهرك هاي صنعتي، مناطق آزاد تجاري - صنعتي و ويژه اقتصادي و فاصله از مركز استان)، نظارت نموده و سپس با هماهنگي اداره كل اقدام به ابلاغ ارزش هاي مزبور نمايند.

به منظور رسيدگي به موقع به پرونده هاي صاحبان املاك استيجاري در هر عملكرد، ادارات كل امور مالياتي استان ها ترتيبي اتخاذ نمايند تا ارزش اجاري هر سال حداكثر تا پايان مردادماه سال بعد تعيين و ابلاغ شود. همچنين ادارات مزبور موظفند نسبت به ارسال نسخه اي از ضوابط و جداول ارزش اجاري املاك مركز استان و شهرستان هاي تابعه به دفتر پژوهش و برنامه از طريق FTP استان اقدام نمايند.

مديران كل امور مالياتي، مسئول نظارت بر حسن اجراي مفاد اين بخشنامه مي باشند.

1 - در ساختمان هاي مسكوني بيش از پنج طبقه (بدون احتساب زيرزمين و پيلوت) به ارزش اجاري املاك مسكوني واقع در طبقه ششم و بالاتر از آن به ازاي هر طبقه (مشروط به داشتن آسانسور)، معادل يك و نيم درصد (5 /1 %) اضافه مي شود.

1 - ارزش اجاري ساختمان هاي مسكوني پايين تر از همكف و يا واقع در زيرزمين، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاري مندرج در هر بلوك محاسبه مي گردد.

1 - مبناي محاسبه ارزش اجاري املاكي كه داراي كاربري مسكوني بوده ولي به صورت تجاري و اداري استفاده مي گردد، منطبق با نوع كاربرد ملك، معادل شصت درصد (60 %) ارزش اجاري املاك مندرج در هر بلوك مي باشد.

1 - امكان استفاده از معافيت موضوع تبصره (11) ماده (53) قانون ماليات هاي مستقيم، فقط مختص املاك مسكوني مي باشد كه صرفاً به منظور سكونت به اجاره واگذار شده باشند.

2 - در صورتي كه اجاره دهنده واحد تجاري صرفاً صاحب عين ملك (بدون داشتن حق سرقفلي) باشد، برابر پنج درصد (5 %) ارزش اجاري املاك تجاري تعيين شده در هر بلوك.

2 - در صورتي كه اجاره دهنده واحد تجاري صرفاً صاحب حق واگذاري محل (سرقفلي) و يا توأماً صاحب عين ملك و حق واگذاري محل باشد تا ميزان 30 مترمربع زيربنا، معادل صد درصد (100 %) و مازاد بر آن، معادل هفتاد درصد (70 %) ارزش اجاري املاك تجاري تعيين شده در هر بلوك.

2 - در ساختمان هاي تجاري به ازاي هر طبقه بالاتر يا پايين تر از همكف، پانزده درصد (15 %) و حداكثر چهل و پنج درصد (45 %) از ارزش اجاري كسر مي شود.

تذكر: چنانچه ساختمان تجاري، فاقد طبقه همكف (همسطح با معبر اصلي) باشد، اولين طبقه بالاتر و پايين تر از سطح معبر مربوط، همكف محسوب مي گردد.

2 - ارزش اجاري هر مترمربع پاركينگ، انباري و زيرزمين متعلق به واحد تجاري و همچنين بالكن احداث شده در داخل واحد مذكور، معادل چهل درصد (40 %) ارزش اجاري ملك تجاري (بدون رعايت تعديلات موضوع بند 3 – 2) تعيين مي گردد.

2 - ارزش اجاري هر مترمربع املاك تجاري واقع در سراها و پاساژها، معادل هشتاد و پنج درصد (85 %) بالاترين ارزش اجاري معبري كه از آن منشعب مي شود، تعيين مي گردد.

2 - ارزش اجاري هر مترمربع املاك داراي كاربري انبار تجاري، معادل پنجاه درصد (50 %) ارزش اجاري املاك تجاري، تعيين مي گردد.

2 - مبناي محاسبه ارزش اجاري املاكي كه داراي كاربري تجاري بوده (به استثناي املاك موضوع بند 6 – 2) ولي به صورت غيرتجاري استفاده مي گردد، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاري املاك تجاري مي باشد.

3 - در صورتي كه اجاره دهنده واحد اداري صرفاً صاحب عين ملك (بدون داشتن حق واگذاري) باشد، برابر پنج درصد (5 %) ارزش اجاري املاك اداري تعيين شده در هر بلوك.

3 - در صورتي كه اجاره دهنده هر واحد اداري صرفاً صاحب حق واگذاري محل و يا توأماً صاحب عين ملك و حق واگذاري محل باشد، معادل ارزش اجاري املاك اداري تعيين شده در هر بلوك.

3 - در ساختمان هاي اداري به ازاي هر طبقه پايين تر از همكف، پانزده درصد (15 %) و حداكثر چهل و پنج درصد (45 %) از ارزش اجاري املاك اداري كسر مي شود.

3 - در ساختمان هاي اداري بيش از پنج طبقه (بدون احتساب زيرزمين و پيلوت) به ارزش اجاري املاك اداري واقع در طبقه ششم و بالاتر از آن به ازاي هر طبقه (مشروط به داشتن آسانسور)، معادل يك و نيم درصد (5 /1 %) اضافه مي شود.

3 - ارزش اجاري هر مترمربع پاركينگ، انباري و زيرزمين متعلق به واحد اداري و همچنين بالكن احداث شده در داخل واحد مذكور، معادل چهل درصد (40 %) ارزش اجاري ملك اداري (بدون رعايت تعديلات موضوع بندهاي 3 - 3 و 4 – 3) تعيين مي گردد.

3 - ارزش اجاري هر مترمربع املاك داراي كاربري انبار اداري، معادل پنجاه درصد 50 % ارزش اجاري ملك اداري تعيين مي گردد.

3 - مبناي محاسبه ارزش اجاري املاكي كه داراي كاربري اداري بوده ولي به صورت تجاري استفاده مي گردد، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاري املاك تجاري مي باشد.

4 - اراضي زراعي بر اساس متراژ عرصه كل ملك، معادل دو درصد (2 %) ارزش اجاري املاك مسكوني تعيين شده در هر بلوك.

4 - باغات و مراكز پرورش گل و گياه بر اساس متراژ عرصه كل ملك، معادل شش درصد (6 %) ارزش اجاري املاك مسكوني تعيين شده در هر بلوك.

4 - املاك مربوط به امور كشاورزي نظير دامپروري، دامداري، نوغان داري، پرورش زنبور عسل، آبزيان و طيور بر اساس متراژ عرصه كل ملك، معادل ده درصد (10 %) ارزش اجاري املاك مسكوني تعيين شده در هر بلوك.

4 – اعياني هاي مستحدثه در املاك مذكور با كاربرد غيركشاورزي، معادل ارزش اجاري املاك مسكوني تعيين شده در هر بلوك.

5 - در صورتي كه اجاره دهنده صرفاً صاحب عين ملك (بدون داشتن حق واگذاري) باشد، معادل پنج درصد (5 %) ارزش اجاري مندرج در ستون "ساير كاربري ها (به استثناي كشاورزي) "در هر بلوك.

5 - در صورتي كه اجاره دهنده صرفاً صاحب حق واگذاري محل و يا توأماً صاحب عين ملك و حق واگذاري محل باشد، معادل ارزش اجاري مندرج در ستون "ساير كاربري ها (به استثناي كشاورزي)" در هر بلوك.

5 - ارزش اجاري هر مترمربع پاركينگ، انباري و زيرزمين متعلق به املاك مذكور و همچنين بالكن احداث شده در داخل املاك ياد شده، معادل چهل درصد (40 %) ارزش اجاري مندرج در ستون "ساير كاربري ها (به استثناي كشاورزي)" در بلوك مربوط تعيين مي گردد. اين حكم در خصوص پاركينگ و انبار عمومي جاري نمي باشد.

5 - مبناي محاسبه ارزش اجاري املاك مذكور كه به صورت تجاري يا اداري استفاده مي گردد، منطبق با نوع كاربرد ملك، معادل هفتاد و پنج درصد (75 %) ارزش اجاري املاك مندرج در هر بلوك مي باشد.

تذكر: منظور از زيرزمين غيرمسكوني، شامل كاربري هاي تجاري، اداري و ... نمي باشد.

تذكر: حكم اين بند در رابطه با عرصه هاي اختصاصي فاقد اعياني كه متراژ آن كمتر از 100 مترمربع مي باشد، موضوعيت ندارد.

تذكر: تعديلات مذكور براي معابر با عرض بالاتر و كمتر از 14 متر براي املاك تجاري و اداري نسبت به مازاد 30 متر و كمتر از 4 متر و همچنين براي املاك مسكوني، كشاورزي و ساير املاك نسبت به مازاد 20 متر محاسبه نمي شود.