سياستها و خط مشي هاي سازماندهي،حمايت و نظارت بر بازار توليد و عرضه مسكن

هيأت وزيران در جلسه مورخ26/10/1375 بنا به پيشنهاد شماره 7868/100 مورخ 7/6/1374 وزارت مسكن و شهرسازي و به استناد اصل و يكصد و سي و چهارم و يكصد و سي و هشتم قانون اساسي جمهوري اسلامي ايران و جزء «ج» بند (3) ماده (3) و ماده (8) قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن- مصوب 1353- و قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان- مصوب 1374- سياستها خط مشي هاي سازماندهي، حمايت و نظارت بر بازار توليد و عرضه مسكن را به شرح زير تصويب نمود:

اشخاص حقيقي وحقوقي مشمول مقررات اين تصويبنامه كه در امور مربوط به توسعه و عمران زمينهاي شهري، مديرت توليد، عرضه، تأمين و تقاضاي مسكن فعاليت مي نمايند، عبارتنداز: الف- شركتهاي دولتي يا وابسته به دولت، بنيادهاي انقلابي و مؤسسات عمومي غيردولتي و شركتهاي وابسته به آنها، ب- شركتهاي تعاوني توليد مسكن موضوع تبصره (1) ماده (8) قانون بخش و تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران- مصوب 1370، پ- شركتهاي تعاوني پس انداز و تأمين مسكن موضوع ماده(27) قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران- مصوب 1370، ت- شركتهاي سرمايه گذاري مسكن و توسعه شهري، ث- شركتها و مؤسساتي كه مطابق قانون تجارت تأسيس شده يا بشوند و وضعيت خود را با مقررات موضوع فصل دوم اين تصويبنامه تطبيق دهند همچنين ساير اشخاص حقيقي و حقوقي اعم از دولتي و غيردولتي در موارد مذكر در اين ماده فعاليت نموده يا بنمايند.

كليه اشخاص حقيقي و حقوقي موضوع ماده (1) اين تصويبنامه مكلفند قبل از آغاز فعاليت، نسبت به دريافت پروانه اشتغال اقدام نمايند. وزارت مسكن و شهرسازي موظف است اقدامهاي لازم را براي تشخيص صلاحيت و تعيين رتبه و صدور پروانه اشتغال اشخاص موضوع اين تصويبنامه فراهم نمايد. كليه مقامهاي دولتي و دستگاههاي اجرايي موظفند در چهارچوب وظايف و اختيارات خود همكاري لازم را براي تحقق اين امر انجام دهند و ضمانتهاي اجرايي لازم را ايجاد نمايند.

وزارت مسكن و شهرسازي در جهت تحقق اهداف زير در مجامع و واحدها و افراد صنفي و به استناد ماده (29) قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان، آيين نامه نظام صنفي مجامع و واحدها و افراد صنفي مشمول ماده (1) اين تصويبنامه را تهيه و براي تصويب به هيأت وزيران ارايه خواهد داد: الف- برنامه ريزي به منظور شد و اعتلاي حرفه هاي سرمايه گذاري و توليد مسكن و مشاغل مرتبط با آن، ب- همكاري، مذاكره و مشاوره با مرجع ملي- محلي، در امور برنامه ريزي، مديريت و اجراي طرحهاي مسكن و شهرسازي، اصلاح قوانين و مقررات دست و پاگير و تدوين مقررات تسهيل كننده، پ- ترويج سياستهاي ملي در بخش مسكن و شهرسازي، ت- ترويج اصول صحيح مهندسي و معماري و همكاري در زمينه اجرا و كنترل مقررات ملي ساختمان و استانداردها و معيارها، ث- ارتقاي دانش فني و كيفيت كار اعضا از طريق ايجاد پايگاههاي عملي، فني، آموزش و انتشارات، ج- دفاع از حقوق اجتماعي و حيثيت حرفه اي و حقوق افراد و واحدهاي صنفي و همچنين دفاع از حقوق متقابل جامعه به عنوان مصرف كنندگان محصولات، توليدات و خدمات اعضاء، چ- ايجاد روابط صحيح بين افراد و واحدهاي صنفي و طرفهاي قرارداد آنها و كمك به مراجع مسؤول در بخش مسكن و شهرسازي در زمينه ارجاع مناسب كارها به صاحبان صلاحيت و جلوگيري از مداخله اشخاص فاقد صلاحيت در امور فني، ح- همكاري با مراجع ملي و محلي در هنگام بروز سوانح و بلاياي طبيعي، خ- تلا…

دولت از طريق وزارت مسكن و شهرسازي، بانك مركزي و وزارت بازرگاني، به روشهاي زير از فعاليت سازندگان داراي پروانه اشتغال موضوع ماده (2) اين تصويبنامه حمايت مي نمايد: الف- اولويت در واگذاري زمين شهري و پروژه هايي كه سازمان ملي زمين و مسكن با مشاركت بخش خصوصي اجرا مي نمايد، ب- تخصيص سهميه هاي متناسب با حجم فعاليت، در تأمين مواد و مصالح داراي نظام كنترلي توزيع، پ- تخصيص بهشي از مانده تسهيلات اعطايي به بخش مسكن به سازندگان مسكن و شهركهاي مسكوني، ت- كمك به صدور خدمات فني و مهندسي،

وزارت مسكن و شهرسازي موظف است براي ارايه كمكهاي فني به سازندگان مشمول اين تصويبنامه در زمينه هاي زير اقدامهاي لازم را به عمل آورد. الف- انجام تحقيق و مطالعه به منظور تدون ضوابط و آيين نامه هاي علمي و فني و اجرايي و انتشار نتايج به دست آمده به روشهاي مقتضي، ب- تشكيل كنفرانس، سمينار و دوره هاي آموزشي براي مديران و نيروهاي شاغل در تشكلهاي سازندگان مسكن، پ- وضع ضوابط و مقررات براي اجزاي ساختمان و اندازه هاي پايه مواد و مصالح و ملزومات مورد استفاده در صنعت مسكن و ساختمان و ايجاد امكان توليد و مصرف انبوه آنها در جهت كاهش ضايعات و قيمت تمام شده، ت- تأسيس مركز اطلاعات ساختمان و مسكن، مستمل برا طلاعات و داده هاي به هنگام بازار مسكن كشور.

وزارت مسكن و شهرسازي مي تواند براساس قانون تغيير نام وزارت آباداني و مسكن به وزارت مسكن و شهرسازي و تعيين وظايف آن و ماده (35) قانون نظام مهندسي و كنترل ساختمان و ساير مقررات مربوط از راههاي زير بر فعاليت سازندگان مسكن نظارت نمايد: الف- بازرسي كارهاي در دست اجرا، به منظور حصول اطمينان از انطباق سطح فعاليت سازندگان با رتبه و حد مجاز فعاليت مقيد در پروانه هاي اشتغال، ب- تنظيم فرمهاي گزارش و اطلاع گيري از فعاليت اشخاص موضوع اين تصويبنامه.

شهرداريها موظفند پس از ابلاغ وزارت مسكن و شهرسازي و وزارت كشور، در شهرهايي كه اتحاديه صنفي سازندگان مسكن در آنها تشكيل مي شود، پروانه ساختمان مجموعه هاي بيش از ده (10) واحد مسكوني را براي متقاضياني صادر نمايند كه يا خود داراي پروانه اشتغال موضوع ماده (2) اين تصويبنامه باشند يا قرارداد مديريت توليد با يكي از سازندگان داراي پروانه فعاليت، منعقد نموده باشند. مشخصات كمي، فني و اجرايي پروژه ها بايد با رتبه سازنده يا مدير توليد متناسب باشد.

شركتهاي سرمايه گذاري مسكن و توسعه شهري كه واجد شرايط موضوع مواد(9) تا (16) اين تصويبنامه باشند از حمايتهاي موضوع ماده (19) اين تصويبنامه برخوردار خواهند شد.

ميزان مالكيت بخش غير خصوصي نبايد حداكثر از چهل و نه درصد (49%) تجاوز كند.

شخص حقوقي تا بيست درصد (20%) و شخص حقيقي به تنهايي بيش از ده درصد (10%) و در مجموع با خانواده درجه يك يا اشخاص حقيقي عضو هيئت مديره يا اجرايي اشخاص حقوقي نبايد بيش از بيست درصد (20%) سهام شركت را در اختيار داشته باشد.

شركت سرمايه گذاري مسكن منابع مالي خود را به شرح زير تأمين مي نمايد: الف- انتشار و فروش سهام، ب- پيش فروش سهم واحدهاي مسكوني از طرحهاي مورد مشاركت، پ- سود انباشته، ت- انتشار و فروش اوراق مشاركت مسكن با رعايت مقررات مربوط، ث- فروش دارييهاي مازاد بر نياز شركت.

شركت سرمايه گذاري مسكن در داراييهاي خود حد نصابهاي زير را رعايت مي نمايد: الف- داراييهاي جاري و ثابت عملياتي براي ادارخه امور خود در حد متعارف كه بيش از پانزده درصد (15%) كل داراييهاي شركت نباشد، ب- زمين و مستغلات حداكثر تا سي درصد (30%) كل داراييها، پ- حداقل بيست درصد (20%) از داراييهاي شركت از اوراق بهادار مربوط به شركتهاي مالي و سرمايه گذاري و توليد كننده ماشين آلات و ابزار و تأسيسات و مصالح ساختماني، شركتهاي سازنده و عمران كننده، مشاور و پيمانكاري و به طور كلي شركتها و مؤسساتي كه در بخش مسكن و توسعه شهري فعاليت مي نمايند، تشكيل شده باشد، ت- مانده داراييها صرف مشاركت در طرحهاي مسكن سازي و توسعه شهري شود.

شركت سرمايه گذاري نبايد به طور مستقيم نسبت به ساخت و ساز مسكن و ساختماني اقدام نموده و عهده دار مديريت پروژه باشد.

شركت سرمايه گذاري نبايد بيشتر از ده درصد (10%) سهام يك شركت سهامي عام و پيش از سي و پنج درصد (35%) سهام يك شركت سهامي خاص را دارا باشد.

شركت سرمايه گذاري نبايد حداكثر بيش از بيست درصد (20%) كل داراييهاي خود را به خريد دارايي خاص اختصاص دهد. در مورد شهرك سازي و بافتهاي درون شهري، رعايت حدنصاب ياد شده ضرورت ندارد، مشروط برآنكه سرمايه گذاري در پروژه هاي مختلف مربوط به آن طرحها صورت گيرد.

شركت سرمايه گذاري بخش مسكن كه فبلاً تأسيس شده اند و بانكهايي كه قبلاً اقدام به تأسيس شركت سرمايه گذاري مسكن نموده اند، براي بهره مند شدن و استفاده از امكانات و تسهيلات موضوع اين تصويبنامه و تطبيق وضع خود با اين مقررات، ظرف يك سال از تاريخ تصويب اين تصويبنامه فرصت دارند اقدامات لازم را به عمل آورند.

شركت سرمايه گذاري مسكن مي تواند سهام شركتهاي ديگر را جهت پذيره نويسي به عامه مردم يا سرمايه گذاران خاص عرضه كند و با رعايت مفاد ماده (14) اين تصويبنامه سهام باقيمانده را خريداري كند.

شركت سرمايه گذاري مسكن مي تواند با رعايت مفاد مواد (13) و (14) اين تصويبنامه در جهت پيشبرد هدفها و فعاليت هاي خود در بخش مسكن، در تأسيس شركتهاي فرعي يا مؤسسات مالي و اعتباري با رعايت مقررات مربوط مشاركت داشته باشد.

وزارت مسكن و شهرسازي مكلف است به روشهاي زير از فعاليت شركتهاي سرمايه گذاري حمايت كند: الف- اولويت در اختصاص زمين، ب- اولويت در استفاده از يارانه تسهيلات اعتباري بخش مسكن، پ- اولويت در استفاده از كمكهاي مستقيم دولت به بخش مسكن و توسعه شهري، ت- اولويت در خريد سهام شركتهاي دولتي به طور كلي و بخش عمومي در رشته ساختمان و مصالح ساختماني كه به بخش خصوصي واگذار مي شود و تسهيل در شرايط خريد، با رعايت قوانين و مقررات، ث- اولويت در استفاده از تسهيلات بانكها در بهش مسكن، ج- ايجاد تسهيلات در اخذ تضمينهاي لازم از بانكها و ساير مراجع ذي ربط جهت فروش يا انتشار اوراق مشاركت، چ- اولويت در خريد يا بهره برداري از واحدهاي ساخته شده توسط بخش عمومي كه به بخش خصوصي واگذر مي شود، ح- اولويت در مشاركت با شركتهاي وابسته به وزارت مسكن و شهرسازي و بنياد مسكن به منظور ساخت و سازو انجام پروژه هاي انبوه سازي و انتشار اوراق مشاركت، خ- مساعدت در پذيرش در بورس اوراق بهادار تهران بدون رعايت دوره انتظار اوليه، د- استفاده از كليه مزاياي ديگر مقرر در مقررات و آيين نامه هاي مربوط به حمايت از سازندگان و سرمايه گذاران بخش مسكن و توسعه شهري.

شركتهاي تعاوني توليد مسكن كه طبق مفاد ماده (26) قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران و با رعايت تبصره(1) ماده (8) قانون مزبور تأسيس شده يا بشوند، به شرط دريافت پروانه اشتغال موضوع ماده (2) اين تصويبنامه، مشمول حمايتهاي زير خواهند بود: الف- برخورداري از كليه حمايتهاي موضوع ماده (4) اين تصويبنامه و تبصره آن و نيز كمكهاي فني موضوع ماده (5) اين تصويبنامه، ب- اولويت در استفاده از منابع صندوق پس انداز مسكن و منابع شركتهاي تعاوني پس انداز و تأمين مسكن و منابع حاصل از انتشار اوراق مشاركت در ساخت و تكميل پروژه، طبق مقررات مربوط، پ- استفاده از تسهيلات ماده (18) قانون بخش تعاون اقتصاد جمهوري اسلامي ايران و تبصره هاي آن، ت- استفاده از تسهيلات مالي موضوع ماده (24) قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران و تبصره هاي آن، ث- اولويت در معاملات شركتها و مؤسسات دولتي و وابسته به دولت در اجراي ماده (28) قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران.

چگونگي نظارت بر فعاليت شركتهاي تعاوني توليد مسكن، تابع مفاد ماده (6) اين تصويبنامه است.

شركتهاي تعاوني پس انداز و تأمين مسكن كه در اجراي ماده(27) قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران و به منظور دنبال نمودن اهداف زير تشكيل شده باشند از حمايتهاي موضوع اين تصويبنامه برخوردار خواهند بود: الف- ارايه خدمات مشاوره اي و اطلاعات به روز بازار مسكن و كمك به اعضاء براي انتخاب الگوي مسكن با توجه به وضعيت اشتغل و درآمد و توان مالي و تعداد افراد خانوار آنها، ب- هدايت و راهنمايي اعضا براي افتتاح حساب پس انداز و كمك به آنها براي تنظيم برنامه مالي تأمين مسكن مناسب و دستيابي به آن در مدت مناسب، پ- عرضه مسكن اجاره اي(اجتماعي) به اعضاي خود در مرحله پيش خريد واحد مسكوني منطبق با الگوي مصرف مسكن، به منظور اسكان موقت تا زمان تكميل و تحويل واحد مسكوني مزبور، ت- عدم دخالت مستقيم در احداث مسكن.

شركتهاي تعاوني پس انداز و تأمين مسكن كه به منظور دستيابي به اهداف موضوع بندهاي (الف)، (ب) و (پ) ماده (22) اين تصويبنامه تأسيس شوند و مفاد بند(ت) ماده مذكور را رعايت نمايند از حمايتهاي زير برخوردار خواهند شد: الف- تأمين سرمايه اوليه يا افزايش سرمايه توسط وزارتخانه ها، سازمانها، شركتهاي دولتي و وابسته به دولت و تحت پوشش دولت، بانكها، شهرداريها، بنياد مستضعفان و جانبازان انقلاب اسلامي و ساير نهادهاي عمومي، از طريق اعطاي وام بدون بهره، يا راههاي ديگر از قبيل مشاركت، مضاربه، اجاره، اجاره به شرط تمليك، بيع شرط، فروش اقساطي، صلح حقوق در اجراي ماده (17) قانون بخش تعاوني اقتصاد جمهوري اسلامي ايران و تبصره آن، ب- فروش اقساطي مسكن اجتماعي موضوع قانون برنامه دوم توسعه اقتصادي، اجتماعي و فرهنگي جمهوري اسلامي ايران در بخش مسكن، به منظور تأمين مسكن اجاره اي اعضا، پ- اولويت در واگذاري سهم الشركه سازمان ملي زمين و مسكن در پروژه هايي كه سازمان مذكور با مشاركت سازندگان مسكن، به ويژه شركتهاي تعاوني توليد، اجرا مي نمايند، ت- اولويت در واگذاري سهم الشركه سازنده دولتي و وابسته به دولت، ث- اولويت در استفاده از تسهيلات ويژه كاركنان دولت در خصوص اعضاي واجد شرايط.

وزارت مسكن و شهرسازي مي تواند براساس ماده (6) اين تصويبنامه، همچنين از راههاي زير و طبق دستورالعملي كه به همين منظور صادر مي نمايد، بر فعاليت شركتهاي پس انداز و تأمين مسكن نظارت نمايد: الف- دريافت يك نسخه از فرم تقاضا و الگوي مسكن مورد انتخاب اعضاي شركت به منظور برآورد تقاضا و برنامه ريزي لازم، ب- بررسي آخرين وضعيت حساب پس انداز و توان مالي اعضاي خواهان و متقاضي سكونت در مسكن اجاره اي (اجتماعي). پ- مطالبه پروانه استغال از شركتهاي تعاوني پس انداز و تأمين مسكن، قبل از اعمال حمايتهاي موضوع ماده (23) اين تصويبنامه، ت- نظارت مستمر بر فعاليت هاي شركت به منظور حصول اطمينان از عدم مداخله شركت در امور خارج از وظايف و اهداف موضوع تأسيس آن، از جمله فعاليت مستقيم براي توليد مسكن، ث- شركتهاي تعاوني پس انداز و تأمين مسكن تنها مي توانند منابع خود را در جهت ايجاد پايگاه اطلاعاتي، سپرده گذاري در صندوق پس انداز مسكن، خريد مسكن اجتماعي براي تأمين مسك اجاره اي اعضا، مشاركت در سرمايه گذاري مسكن، اعطاي تسهيلات قرارداد به شركتهاي تعاوني توليد مسكن و ساير اموري كه به طوري مستقيم با موضوع فعاليت آنها مطابقت دارد، به مصرف برسانند. وزارت مسكن و شهرسازي با همكاري وزارت تعاون بر رعايت مفاد اين بند نظارت خواهد كرد. وزارت تعاون مي تواند به وسيله بازرسان مخصوص خود به رسيدگي و حسابرسي عمليات شركت بپردازد.

وزارت مسكن و شهرسازي مكلف است اقدامات زير را به منظور تحقق سياستها و خط مشي هاي مندرج در اين تصوينامه انجام دهد: الف- تهيه و پيشنهاد لوايح مورد نياز به هيأت وزيران جهت تصويب و ارايه به مجلس شوراي اسلامي، ب- تهيه و پيشنهاد آيين نامه هاي اجرايي براي تصويب هيأت وزيران، پ- تهيه و ابلاغ دستورالعمل هاي اين تصويبنامه طبق برنامه زمانبندي ياد شده در قالب اصول كلي تصويبنامه و آيين نامه هاي اجرايي آن.

كليه دستگاههاي اجرايي و مراجع ذي ربط مكلفند در موارد مربوط دستورالعملهاي اجرايي خود را در جهت تطبيق با مفاد اين تصويبنامه مورد تجديد نظر قرار دهند و دستورالعملهاي جديد را نيز با هدف ياد شده تهيه و ابلاغ نمايند.

تا تصويب و ابلاغ ضوابط مواد(25) و (26) اين تصويبنامه، ضوابط موجود مورد عمل و لازم‌الاجراست.