قانون مدني

هر گاه معلوم شود عين مستأجره در حال اجاره معيوب بوده مستأجر ميتواند اجاره را فسخ كند يا بهمان نحوي كه بوده است اجاره را‌ با تمام اجرت قبول كند ولي اگر موجر رفع عيب كند بنحوي كه بمستأجر ضرري نرسد مستأجر حق فسخ ندارد.

عيبي كه موجب فسخ اجاره ميشود عيبي است كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد.

عيبي كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستأجره حادث شود موجب خيار است و اگر عيب در اثناء مدت اجاره حادث شود ‌نسبت ببقيه مدت خيار ثابت است.

هر گاه عين مستأجره بواسطه عيب از قابليت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عيب نمود اجاره باطل ميشود.

اگر مورد اجاره عين كلي باشد و فردي كه موجر داده معيوب درآيد مستأجر حق فسخ ندارد و ميتواند موجر را مجبور بتبديل آن‌ نمايد و اگر تبديل آن ممكن نباشد حق فسخ خواهد داشت.

اگر در مدت اجاره عين مستأجره بواسطه حادثه كلاً يا بعضاً تلف شود از زمان تلف نسبت بمقدار تلف شده منفسخ ميشود و در‌صورت تلف بعض آن مستأجر حق دارد اجاره را نسبت ببقيه فسخ كند يا فقط مطالبه تقليل نسبي مال‌الاجاره نمايد.

موجر نميتواند در مدت اجاره در عين مستأجره تغييري دهد كه مُنافي مقصود مستأجر از استيجار باشد.

اگر در مدت اجاره در عين مستأجره تعميراتي لازم آيد كه تأخير در آن موجب ضرر موجر باشد مستأجر نميتواند مانع تعميرات مزبوره‌ گردد اگر چه در مدت تمام يا قسمتي از زمان تعمير نتواند از عين مستأجره كلاً يا بعضاً استفاده نمايد در اينصورت حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

تعميرات و كليه مخارجي كه در عين مستأجره براي امكان انتفاع از آن لازم است بعهده مالك است مگر آنكه شرط خلاف شده يا‌ عرف بلد بر خلاف آن جاري باشد و همچنين است آلات و ادواتي كه براي امكان انتفاع از عين مستأجره لازم ميباشد.

هر گاه مستأجر نسبت بعين مستأجره تَعَدّي يا تفريط نمايد و مؤجر قادر بر منع آن نباشد موجِر حق فسخ دارد.

اگر شخص ثالثي بدون ادعاء حقي در عين مستأجره يا منافع آن مزاحم مستأجر گردد در صورتيكه قبل از قبض باشد مستأجر حق فسخ‌ دارد و اگر فسخ ننمود ميتواند براي رفع مزاحمت و مطالبه اجرت‌المثل بخود مزاحم رجوع كند و اگر مزاحمت بعد از قبض واقع شود حق فسخ ندارد‌ و فقط ميتواند بمزاحم رجوع كند.

اگر شخصي كه مزاحمت مينمايد مُدّعي حقّ نسبت بعين مستأجره يا منافع آن باشد مزاحم نميتواند عين مزبور را از يد مستأجر‌انتزاع نمايد مگر بعد از اثبات حق با طرفيت مالك و مستأجر هر دو.

مستأجر بايد: اولاً - در استعمال عين مستأجره بنحو متعارف رفتار كرده و تَعَدّي يا تفريط نكند. ‌ثانياً - عين مستأجره براي همان مصرفي كه در اجاره مقرر شده و در صورت عدم تعيين در منافع مقصوده كه از اوضاع و احوال استنباط ميشود‌ استعمال نمايد. ‌ثالثاً - مال‌الاجاره را در مواعدي كه بين طرفين مقرر است تأديه كند و در صورت عدم تعيين موعد نقداً بايد بپردازد.

اگر منفعتي كه در اجاره تعيين شده است بخصوصيت آن منظور نبوده مستأجر ميتواند استفاده منفعتي كند كه از حيث ضرر مساوي يا‌ كمتر از منفعت معيّنه باشد.

اگر مستأجر عين مستأجره را در غير موردي كه در اجاره ذكر شده باشد يا از اوضاع و احوال استنباط ميشود استعمال كند و منع آن‌ ممكن نباشد موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت.

مستأجر نسبت بعين مستأجره ضامن نيست باين معني كه اگر عين مستأجره بدون تفريط يا تَعَدّي او كلاً يا بعضاً تلف شود مسئول نخواهد بود ولي اگر مستاجر تفريط يا تَعَدّي نمايد ضامن است اگر چه نقص در‌ نتيجه تفريط يا تَعَدّي حاصل نشده باشد.

عقد اجاره بمحض انقضاء مدت برطرف ميشود و اگر پس از انقضاء آن مستأجر عين مستأجره را بدون اذن مالك مدتي در تصرف‌ خود نگاه دارد موجر براي مدت مزبور مستحق اجرت‌المثل خواهد بود اگر چه مستأجر استيفاء منفعت نكرده باشد و اگر با اجازه مالك در تصرف نگاه‌ دارد وقتي بايد اجرت‌المثل بدهد كه استيفاء منفعت كرده باشد مگر اينكه مالك اجازه داده باشد كه مجاناً استفاده نمايد.

اگر براي تأديه مال‌الاجاره ضامني داده شده باشد ضامن مسئول اجرت‌المثل مذكور در ماده فوق نخواهد بود.

عقد اجاره بواسطه تلف شدن عين مستأجره از تاريخ تلف باطل مي‌شود و نسبت بتخلف از شرايطي كه بين مؤجر و مستأجر مقرر‌ است خيار فسخ از تاريخ تخلف ثابت ميگردد.

عقد اجاره بواسطه فوت موجر يا مستأجر باطل نميشود وليكن اگر موجر فقط براي مدت عمر خود مالك منافع عين مستأجره بوده‌ است اجاره بفوت موجر باطل ميشود اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد بفوت مستأجر باطل ميگردد.